Placements : l'immobilier reste une valeur refuge
22 avril 2009 par Les Echos
Comparé aux placements à court terme, en obligations ou en actions, la pierre tient bon. Malgré le retournement du marché, il peut être opportun d'acheter un logement pour se loger ou investir.
" Présentant à la fois un caractère d'investissement et de consommation, l'immobilier résidentiel constitue un placement opportun en temps de crise ", selon Arnaud Simon, maître de conférences à l'Université Paris-Dauphine. Certes au cours des trois dernières années, la pierre résidentielle a gagné environ 10% par an. A compter de l'automne dernier, cette folle valorisation s'est stoppée à la suite de la crise financière mondiale.
Pour l'année 2009, les spécialistes s'attendent à ce que la valeur des logements perde environ 10%. Marché cyclique, l'immobilier a déjà connu des crises et des paliers. Si l'on se base sur l'indice notaires-Insee France entière, la période comprise entre 1991 et 1997 s'est caractérisée par des prix plutôt stagnants.
Qui a intérêt à devenir propriétaire ?
En attendant, quatre profils de particuliers peuvent être intéressés par l'achat dans la pierre.
- Les locataires : s'ils n'ont pas les moyens d'acheter leur résidence principale, ils peuvent fort bien réaliser un petit investissement locatif dans un studio ou une chambre de service. En le revendant au bout de quelques années, ils se retrouveront à la tête d'un confortable apport personnel pour devenir propriétaires d'un logement qu'ils habiteront.
- Les cadres mobiles : s'ils occupent un logement de fonction ou changent de région, voire de pays assez régulièrement, ils peuvent eux aussi investir dans la pierre.
- Les fonctionnaires : pour les banquiers, cette catégorie de particuliers constitue une cible idéale, car elle ne présente pas de risque. Autant en profiter pour négocier un taux d'intérêt compétitif.
- Les primo-accédants : pour le premier achat de leur résidence principale, ces "nouveaux " propriétaires bénéficient de l'effet conjugué de la glissade des prix de l'immobilier et de la détente des taux d'intérêt. Résultat : ils retrouvent un certain pouvoir d'achat immobilier qui se concrétise par la possibilité d'acheter plus grand et/ou mieux situé.
Quelle concurrence avec les autres placements ?
Même si le marché de l'immobilier s'est retourné, il fait meilleure figure que les placements "concurrents". A commencer par des produits d'attente comme les Sicav ou FCP monétaires dont le rendement risque d'être pénalisé au cours des trois prochaines années, par le faible niveau des taux d'intérêt à court terme fixés par la BCE (Banque centrale européenne). Sur le plan des obligations, la morosité reste de mise. A moyen terme, on peut s'attendre à une remontée des taux d'intérêt vers un niveau de l'ordre de 5% à 6%. Dans ces conditions, les détenteurs d'obligations pourraient subir une moins value en capital." Par conséquent, si les taux longs remontent fortement, il convient de tabler sur une performance absolue probablement négative " poursuit Arnaud Simon. Quant au placement enactions, il se caractérise encore par une grande absence de visibilité.
Comment conjuguer investissement et consommation ?
En revanche, l'immobilier résidentiel, qui constitue un achat à long terme a de fortes chances de ne pas décevoir à un horizon de huit à dix ans. Sur le strict plan de la rentabilité locative, un logement dégage un rendement de 4 à 6% selon le type de bien et sa localisation. De plus, les indices de revalorisation des loyers suivent plus ou moins fidèlement l'inflation, ce qui procure aux bailleurs, un maintien de leurs revenus, en euros constants. " A la différence d'une entreprise dont la valeur peut totalement fondre, celle du bien se maintient plus ou moins ", explique Arnaud Simon. A la différence des autres placements, le logement est le seul actif que l'on peut financer à crédit. D'où un bel effet de levier pour les acquéreurs. A la retraite, les revenus des particuliers ont tendance à baisser, mais leur " consommation " en logement reste stable.
MARTINE DENOUNE, les Echos
Dans: Immobilier